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遲遲開不瞭盤因沒有預售證？探秘貴陽觀山湖房價過萬【和訊房產西南頻道】
每個城市都能看到調控資金進入樓市的決心。
貴陽亦是如此!
實地走訪發現，恒大濱河左岸、恒大中央公園、恒大金陽世界等均不能貸款，要全款，不過可以分兩年付款。
如今也在限制重要企業涉足地產開發。中航城目前正在在找接盤俠接手其70%的房源股份，“國傢規定不能超過100傢央企進入房地產開發行業，而中航城就是100傢之外的企業，需要股改，其開盤時間由此延長，預計還有等兩三個月。”該樓盤職業顧問稱，貴陽中航城即將開盤的為建築面積105一142㎡戶型，未來均價或在1.2萬元左右。
在這種大環境下，樓市怪像不免存在。
“未拿到預台灣油煙處理專家｜油煙處理｜油煙處理機｜油煙處理設備｜除油煙機｜除油煙機推薦售證”
目前未拿到預售證的除瞭中航城，還有萬科翡翠天驕、中鐵逸都國際、融創九樾府、恒大中央公園、恒大中央廣場等，它們均稱九十月開盤。
萬科翡翠天驕現定存5萬可享受購房抵10萬的優惠活動已接近尾聲。其開盤均價預計在1.5萬元/㎡左右，主打戶型有112平米3房和130㎡4房。且出售精裝房，裝修價在2500元/平米。
據其置業顧問稱，該項目預售證8月30下來，將在9月初開盤上市，不會超過9月15日，開盤時間延遲，主要在於將原本商業用地改為住宅用地如建小學，為此正在與相關部門協商花費較長時間。
“我們樓盤6棟住宅合計1200多戶，首開512戶。”萬科翡翠天驕一置業顧問說。
與萬科翡翠天驕同一區域統一價值的競品有華潤悅府、融創九樾府。
華潤悅府目前在售的有112平米、116平米、139平米，毛坯均價在1.3萬元/平米。這月底將再開一次。
另據8月2日資料，融創九樾府二期帶裝修高層在售中，建築面積約120-170㎡，均價約1.5萬元/㎡。
8月15日，其置業顧問稱二期C2、C3棟高層還剩下10套左右，戶型為 120平米、130平米的，均價在為1.5萬/平米左右。接下來將推出C4、C11棟，面積主要為120平米、145平米、170平米 ，開盤時間預計為8月底9月初。未來還有三期住宅產品待開發。其還稱裝修標準在2000元/平米。
需註意的是，據其另一置業顧問介紹，該盤接下來的價格為1.65萬元， “貴陽限價1.3萬元/平米，開發商於是轉做精裝修，在裝修上獲取更多利潤。因此很多樓盤的實際裝修標準遠低於其呈現的裝修產品價值。”
7月中鐵逸都國際在售建面143㎡花園洋房，均價約13000元/㎡。接下來其將推一期的8棟高層，合計800戶，預計8月底9月初開放樣板間，開盤時間定在10月左右。該項目置業顧問介紹，中鐵逸都國際高層房源以精裝修為主，價格將超過1.1萬元，主要根據萬達附近樓盤(毛坯價在1.3萬元~1.4萬元)評估。她同時還稱同為中鐵產品的閱山湖面積區間111㎡—360㎡，均價亦在1.5萬元/㎡左右。
恒大中央廣場二期E地塊10棟樓(先開部分)預計10月開盤，建築面積80—150平米左右，價格在1.5萬元/平米~ 1.6萬元/平米。未開盤的原因是沒有拿到預售證。將恒大中央廣場還有A2地塊、B1地塊住宅供應。
而恒大中央公園有79平米、92平米、95平米、110平米、120平米、129平米等6個戶型，8月18日認籌，9月底10月初開盤，本次開二期的約4棟樓，均價1.5萬元/平米，裝修標準是1500元/平米。
拖延開盤時間便於漲價？
遲遲不開盤，房價上漲，房企利潤增多是必然。中國房地產研究院院長謝逸楓就房企預售證拿不到未能開盤的說法發表觀點稱，這或在於四個方面的原因，一是備案價達不到預期;二是工程未達預售條件;三是有意等到金九銀十開盤，有可觀銷售;四是拉長蓄客期，便於漲價。
易居地產研究總監嚴躍進認為，原因或還在於貴陽房價調控，開放商們在觀望。
資料顯示貴陽房價從2016年胡5000元/平米發展起來的。“棚改貨幣化政策，人口的增加，本地購買力提高，貨幣政策影響力大，都是催生貴陽房價上漲的原因。”謝逸楓說。
華潤悅府規劃二十餘棟高層，上個月剛開盤一次，均價在1.1萬元/平米。而截至8月17日，一套139平米的底層售價1.3萬元/平米，首付建議30%;中鐵逸都國際從2016年全年5000多元/平米漲至2017年的8000多元/平米，再到如今的過萬元每平米。
恒大中央公園一位業主稱，2月聽說這裡會開新盤，價格1萬元/平米，然而沒有開;4月又聽說要開盤，價格為1.2萬元/平米左右，結果還是沒開;現在8月瞭還沒開盤，要等到九十月，價格漲到1.6萬元/左右。
“相對於以前三個月，碧桂園西南上城、融創九樾府、萬科翡翠天驕大部分樓盤漲價瞭，最低的漲瞭1000元，高的有漲2000元的。”麒麟貴州塔一職業顧問稱。
碧桂園一置業顧問稱開盤時間看領導心情。
“未來貴陽房價還是有上漲可能性，一方面在於因為貴陽人口增長，人才引進（貴陽於7月出臺瞭0門檻落戶政策）;另一方面在於住宅供應量有下降可能性。”謝逸楓說。
嚴躍進稱，限購政策，使貴陽購房環境相對較好，另外貴陽本身房價不高，這樣會吸引投資者進入，未來房價或再上漲。
另外，貴陽要求毛坯單價不超過1.3萬元/平米，碧桂園西南上城一套120平米單價1.36萬元/平米的房源，置業顧問在做預算時將毛坯價和裝修價分開計算。對此嚴躍進認為，此種情況易出現地產價格亂象。
房源短期內不稀缺
從前述樓盤情況看來，貴陽住宅還是充足的。
貴陽住建局一工作人員承認，貴陽房源很多。
碧桂園西南上城在售戶型為120平米、140平米、190平米、260平米，價格在1.2萬元/平米~ 1.4萬元/平米，全為精裝修。碧桂園西南上城占地1.5萬畝， 有10平方公裡規劃，涵蓋8塊住宅用地，項目規劃建設10240戶，此前已開過觀山府。目前正在銷售的多是天悅府北地塊，南地塊的24號高層在售。另外現場可以看到碧桂園臨時建的兒童遊樂場所都標為發展用地，即這塊地也是要用來建住宅的。
貴陽恒大濱河左岸項目共18棟樓, 在售住宅為1棟、2棟、3棟;建築面積約89㎡~144㎡，單價1.3萬元/平米，裝修價格4720元/平米。
恒大金陽世界在售洋房剩下4套143平米，1套126平米。目前在賣別墅152平米~700平米，毛坯價格在2.4萬元/平米~2.7萬元/平米，可首付3成。高層預計10月左右推出。
綠地新裡城項目住宅綠化率35%以上，商業綠化率30%以上，整體容積率為3.0。一期有16㎡~128㎡高層均價8800元左右，目前正在登記中;126㎡~140㎡洋房均價13000元左右，該樓盤置業顧問稱洋房沒關系買不到。該項目總占地面積共計17.6萬方，265畝土地，總計容建面55.0萬方。其中一期高層400多套，洋房200多套。
辦公文具 根據資料，2018年1-5月貴陽市住宅土地成交宗數為28宗，2017年1-12月貴陽市住宅土地成交宗數為97宗;2018年1-5月貴陽市住宅土地成交面積為864.12萬商標註冊費用㎡，2017年1-12月貴陽市住宅土地成交面積為561.9萬㎡。
謝逸楓就此總結道，短期內貴陽住宅供應是不少，但隨著人口增加，需求增大，其供應或有緊缺可能性。
“三年後不批寫字樓”
實地走訪貴陽多個樓盤發現，貴陽住宅以改善型自主居多。
對於投資比例較小，麒麟貴州塔一職業顧問稱，目前貴陽一手房有客戶，沒有房源;二手房沒客戶，有房源，著在於買傢稅費800~1200，賣傢也有稅費，另外有不能貸款的風險。
貴州商業又是怎樣的呢?事實上，貴州在賣商業不少。謝逸楓稱，貴陽觀山湖商業供應大於住宅。
“北大資源全為商業。” 麒麟貴州塔置業顧問稱。
麒麟貴州塔主打商業公家機關水肥清運，公寓1.4萬元/平米、寫字樓1.5萬元/平米、商鋪4萬元/平米，在售的主要是寫字樓，從2016年一直買到現在，還剩少量房源。
江華國際旅遊在售公寓面積區間為58-106㎡，剩下50多套，折後均價約為1.25萬元/平米~ 1.35萬元/平米，開盤時有1.2萬元/平米的;同時有商鋪主打面積95-200㎡熱銷中，現100平米以上的剩3間，均價2.5萬元/㎡，曾賣3.5萬元/平米或3.7萬元/平米。
貴州金融城公寓建面單價1.2萬元/平米左右，貸款首付3成。貴州金融城金融寫字樓60-215㎡，均價為20000元/㎡。而位於貴州金融城的商鋪價格為7萬元/平米。
美的公寓戶型為47平米、59平米、42平米，毛坯價格在1.2萬元/平米，剩下全為商業。觀山湖區博泰世界島也是全為商業產品。
“公寓租金收入為住宅的1.5~2倍;商鋪租金收入則為住宅的2.5~3倍，熱鋪甚至可以達到3.5倍以上，一個月租金比住房一年租金好高;寫字樓租金收益是住宅的2~4倍。”麒麟貴州塔一職業顧問認為，商鋪投資收益還可仿照老城區大十字商鋪，前不久二手報價35萬/平米，商鋪28萬/平米。商鋪租金200~260元/平米，12年回本;住宅3000元/月，3年回本。
“貴陽觀山湖世紀城、高新區、金融城、CBD四大板塊中，寫字樓的入住率分別為100%、50%、65%、76%。而商鋪入住率在90%左右。”他說。
他坦言，貴陽四大板塊主要是先修路，並建設基本的配套設施(公園、商業)、辦公樓，這樣才有人入駐。而目前辦公樓和商鋪基本飽和，以後會批得很少，寫字樓三年後直接不批瞭。
嚴躍進認為，貴陽城鎮化節奏較快，商業根據大數據等特定產業規劃規劃，雖然需求量較小，商業或談不上過剩。
而謝逸楓認為，短期內貴陽觀山湖區住宅供應量大於商業，但住宅去化率大，因此商業過剩可能性大。
根據資料，2018年1-5月貴陽市商服辦公用地土地成交宗數為16宗，2017年1-12月貴陽市商服辦公用地土地成交宗數為85宗;2018年1-5月貴陽市商服辦公用地土地成交面積為385.06萬㎡，2017年1-12月貴陽市商服辦公用地土地成交面積為197.62萬㎡。
（責任X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜4鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車紀錄器推薦｜四鏡頭行車紀錄器比較編輯：趙婷）
C4EC29875EB78ABE
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貴陽亦是如此!
實地走訪發現，恒大濱河左岸、恒大中央公園、恒大金陽世界等均不能貸款，要全款，不過可以分兩年付款。
如今也在限制重要企業涉足地產開發。中航城目前正在在找接盤俠接手其70%的房源股份，“國傢規定不能超過100傢央企進入房地產開發行業，而中航城就是100傢之外的企業，需要股改，其開盤時間由此延長，預計還有等兩三個月。”該樓盤職業顧問稱，貴陽中航城即將開盤的為建築面積105一142㎡戶型，未來均價或在1.2萬元左右。
在這種大環境下，樓市怪像不免存在。
“未拿到預台灣油煙處理專家｜油煙處理｜油煙處理機｜油煙處理設備｜除油煙機｜除油煙機推薦售證”
目前未拿到預售證的除瞭中航城，還有萬科翡翠天驕、中鐵逸都國際、融創九樾府、恒大中央公園、恒大中央廣場等，它們均稱九十月開盤。
萬科翡翠天驕現定存5萬可享受購房抵10萬的優惠活動已接近尾聲。其開盤均價預計在1.5萬元/㎡左右，主打戶型有112平米3房和130㎡4房。且出售精裝房，裝修價在2500元/平米。
據其置業顧問稱，該項目預售證8月30下來，將在9月初開盤上市，不會超過9月15日，開盤時間延遲，主要在於將原本商業用地改為住宅用地如建小學，為此正在與相關部門協商花費較長時間。
“我們樓盤6棟住宅合計1200多戶，首開512戶。”萬科翡翠天驕一置業顧問說。
與萬科翡翠天驕同一區域統一價值的競品有華潤悅府、融創九樾府。
華潤悅府目前在售的有112平米、116平米、139平米，毛坯均價在1.3萬元/平米。這月底將再開一次。
另據8月2日資料，融創九樾府二期帶裝修高層在售中，建築面積約120-170㎡，均價約1.5萬元/㎡。
8月15日，其置業顧問稱二期C2、C3棟高層還剩下10套左右，戶型為 120平米、130平米的，均價在為1.5萬/平米左右。接下來將推出C4、C11棟，面積主要為120平米、145平米、170平米 ，開盤時間預計為8月底9月初。未來還有三期住宅產品待開發。其還稱裝修標準在2000元/平米。
需註意的是，據其另一置業顧問介紹，該盤接下來的價格為1.65萬元， “貴陽限價1.3萬元/平米，開發商於是轉做精裝修，在裝修上獲取更多利潤。因此很多樓盤的實際裝修標準遠低於其呈現的裝修產品價值。”
7月中鐵逸都國際在售建面143㎡花園洋房，均價約13000元/㎡。接下來其將推一期的8棟高層，合計800戶，預計8月底9月初開放樣板間，開盤時間定在10月左右。該項目置業顧問介紹，中鐵逸都國際高層房源以精裝修為主，價格將超過1.1萬元，主要根據萬達附近樓盤(毛坯價在1.3萬元~1.4萬元)評估。她同時還稱同為中鐵產品的閱山湖面積區間111㎡—360㎡，均價亦在1.5萬元/㎡左右。
恒大中央廣場二期E地塊10棟樓(先開部分)預計10月開盤，建築面積80—150平米左右，價格在1.5萬元/平米~ 1.6萬元/平米。未開盤的原因是沒有拿到預售證。將恒大中央廣場還有A2地塊、B1地塊住宅供應。
而恒大中央公園有79平米、92平米、95平米、110平米、120平米、129平米等6個戶型，8月18日認籌，9月底10月初開盤，本次開二期的約4棟樓，均價1.5萬元/平米，裝修標準是1500元/平米。
拖延開盤時間便於漲價？
遲遲不開盤，房價上漲，房企利潤增多是必然。中國房地產研究院院長謝逸楓就房企預售證拿不到未能開盤的說法發表觀點稱，這或在於四個方面的原因，一是備案價達不到預期;二是工程未達預售條件;三是有意等到金九銀十開盤，有可觀銷售;四是拉長蓄客期，便於漲價。
易居地產研究總監嚴躍進認為，原因或還在於貴陽房價調控，開放商們在觀望。
資料顯示貴陽房價從2016年胡5000元/平米發展起來的。“棚改貨幣化政策，人口的增加，本地購買力提高，貨幣政策影響力大，都是催生貴陽房價上漲的原因。”謝逸楓說。
華潤悅府規劃二十餘棟高層，上個月剛開盤一次，均價在1.1萬元/平米。而截至8月17日，一套139平米的底層售價1.3萬元/平米，首付建議30%;中鐵逸都國際從2016年全年5000多元/平米漲至2017年的8000多元/平米，再到如今的過萬元每平米。
恒大中央公園一位業主稱，2月聽說這裡會開新盤，價格1萬元/平米，然而沒有開;4月又聽說要開盤，價格為1.2萬元/平米左右，結果還是沒開;現在8月瞭還沒開盤，要等到九十月，價格漲到1.6萬元/左右。
“相對於以前三個月，碧桂園西南上城、融創九樾府、萬科翡翠天驕大部分樓盤漲價瞭，最低的漲瞭1000元，高的有漲2000元的。”麒麟貴州塔一職業顧問稱。
碧桂園一置業顧問稱開盤時間看領導心情。
“未來貴陽房價還是有上漲可能性，一方面在於因為貴陽人口增長，人才引進（貴陽於7月出臺瞭0門檻落戶政策）;另一方面在於住宅供應量有下降可能性。”謝逸楓說。
嚴躍進稱，限購政策，使貴陽購房環境相對較好，另外貴陽本身房價不高，這樣會吸引投資者進入，未來房價或再上漲。
另外，貴陽要求毛坯單價不超過1.3萬元/平米，碧桂園西南上城一套120平米單價1.36萬元/平米的房源，置業顧問在做預算時將毛坯價和裝修價分開計算。對此嚴躍進認為，此種情況易出現地產價格亂象。
房源短期內不稀缺
從前述樓盤情況看來，貴陽住宅還是充足的。
貴陽住建局一工作人員承認，貴陽房源很多。
碧桂園西南上城在售戶型為120平米、140平米、190平米、260平米，價格在1.2萬元/平米~ 1.4萬元/平米，全為精裝修。碧桂園西南上城占地1.5萬畝， 有10平方公裡規劃，涵蓋8塊住宅用地，項目規劃建設10240戶，此前已開過觀山府。目前正在銷售的多是天悅府北地塊，南地塊的24號高層在售。另外現場可以看到碧桂園臨時建的兒童遊樂場所都標為發展用地，即這塊地也是要用來建住宅的。
貴陽恒大濱河左岸項目共18棟樓, 在售住宅為1棟、2棟、3棟;建築面積約89㎡~144㎡，單價1.3萬元/平米，裝修價格4720元/平米。
恒大金陽世界在售洋房剩下4套143平米，1套126平米。目前在賣別墅152平米~700平米，毛坯價格在2.4萬元/平米~2.7萬元/平米，可首付3成。高層預計10月左右推出。
綠地新裡城項目住宅綠化率35%以上，商業綠化率30%以上，整體容積率為3.0。一期有16㎡~128㎡高層均價8800元左右，目前正在登記中;126㎡~140㎡洋房均價13000元左右，該樓盤置業顧問稱洋房沒關系買不到。該項目總占地面積共計17.6萬方，265畝土地，總計容建面55.0萬方。其中一期高層400多套，洋房200多套。
辦公文具 根據資料，2018年1-5月貴陽市住宅土地成交宗數為28宗，2017年1-12月貴陽市住宅土地成交宗數為97宗;2018年1-5月貴陽市住宅土地成交面積為864.12萬商標註冊費用㎡，2017年1-12月貴陽市住宅土地成交面積為561.9萬㎡。
謝逸楓就此總結道，短期內貴陽住宅供應是不少，但隨著人口增加，需求增大，其供應或有緊缺可能性。
“三年後不批寫字樓”
實地走訪貴陽多個樓盤發現，貴陽住宅以改善型自主居多。
對於投資比例較小，麒麟貴州塔一職業顧問稱，目前貴陽一手房有客戶，沒有房源;二手房沒客戶，有房源，著在於買傢稅費800~1200，賣傢也有稅費，另外有不能貸款的風險。
貴州商業又是怎樣的呢?事實上，貴州在賣商業不少。謝逸楓稱，貴陽觀山湖商業供應大於住宅。
“北大資源全為商業。” 麒麟貴州塔置業顧問稱。
麒麟貴州塔主打商業公家機關水肥清運，公寓1.4萬元/平米、寫字樓1.5萬元/平米、商鋪4萬元/平米，在售的主要是寫字樓，從2016年一直買到現在，還剩少量房源。
江華國際旅遊在售公寓面積區間為58-106㎡，剩下50多套，折後均價約為1.25萬元/平米~ 1.35萬元/平米，開盤時有1.2萬元/平米的;同時有商鋪主打面積95-200㎡熱銷中，現100平米以上的剩3間，均價2.5萬元/㎡，曾賣3.5萬元/平米或3.7萬元/平米。
貴州金融城公寓建面單價1.2萬元/平米左右，貸款首付3成。貴州金融城金融寫字樓60-215㎡，均價為20000元/㎡。而位於貴州金融城的商鋪價格為7萬元/平米。
美的公寓戶型為47平米、59平米、42平米，毛坯價格在1.2萬元/平米，剩下全為商業。觀山湖區博泰世界島也是全為商業產品。
“公寓租金收入為住宅的1.5~2倍;商鋪租金收入則為住宅的2.5~3倍，熱鋪甚至可以達到3.5倍以上，一個月租金比住房一年租金好高;寫字樓租金收益是住宅的2~4倍。”麒麟貴州塔一職業顧問認為，商鋪投資收益還可仿照老城區大十字商鋪，前不久二手報價35萬/平米，商鋪28萬/平米。商鋪租金200~260元/平米，12年回本;住宅3000元/月，3年回本。
“貴陽觀山湖世紀城、高新區、金融城、CBD四大板塊中，寫字樓的入住率分別為100%、50%、65%、76%。而商鋪入住率在90%左右。”他說。
他坦言，貴陽四大板塊主要是先修路，並建設基本的配套設施(公園、商業)、辦公樓，這樣才有人入駐。而目前辦公樓和商鋪基本飽和，以後會批得很少，寫字樓三年後直接不批瞭。
嚴躍進認為，貴陽城鎮化節奏較快，商業根據大數據等特定產業規劃規劃，雖然需求量較小，商業或談不上過剩。
而謝逸楓認為，短期內貴陽觀山湖區住宅供應量大於商業，但住宅去化率大，因此商業過剩可能性大。
根據資料，2018年1-5月貴陽市商服辦公用地土地成交宗數為16宗，2017年1-12月貴陽市商服辦公用地土地成交宗數為85宗;2018年1-5月貴陽市商服辦公用地土地成交面積為385.06萬㎡，2017年1-12月貴陽市商服辦公用地土地成交面積為197.62萬㎡。
（責任X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜4鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車紀錄器推薦｜四鏡頭行車紀錄器比較編輯：趙婷）
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